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三大财务指标下滑 招商蛇口去地产化阵痛

播放:2069 时间:2019-11-11 20:05:29

“招募和保护成千上万的黄金”已经成为过去。8月26日晚,招商蛇口发布了半年度报告。三大核心财务数据均同比下降:总收入166.87亿元,同比下降20.49%;上市公司股东应占净利润48.98亿元,同比下降31.17%。实现净利润63.2亿元,同比下降29.5%。关于公司上半年业绩下滑,招商局蛇口解释称,上半年,房地产主营业务的结转面积和结转单价同比下降,导致结转收入和毛利同比下降。

作为一家有着40年历史的房地产公司,中国房地产市场四大金字招牌即“招募和保护数千美元”的前领导者,与房地产公司的第一梯队有着非常明显的差距。2017年,前老对手万科的销售额超过5300亿元,招商蛇口的销售额刚刚超过1000亿元。随着房地产市场进入“股份化”时代,面对前有强敌后有追兵的局面,一直希望“去国有化”的招商蛇口如何重生?

三项指标下降

事实上,与自己的目标相比,招商蛇口的半年度报告并不算太难看。

半年度报告显示,今年上半年,招商蛇口实现合同销售额1011.9亿元,同比增长34.75%。合同销售面积552.3万平方米,同比增长43.77%。根据年初设定的2000亿元的年销售目标,上半年完成率已超过一半。

然而,从盈利能力来看,招商蛇口的收入、净利润和毛利率都有所下降。截至6月30日,公司收入166.87亿元,同比下降20.49%。毛利63.2亿元,同比下降29.5%。毛利率为37.9%,比2018年同期下降4.9个百分点。上市公司股东应占净利润48.98亿元,同比下降31.17%。归属于母公司的净利率为29.5%,比2018年同期下降4.6个百分点。

关于公司上半年业绩下滑,招商局蛇口解释称,根据生产经营计划,房地产项目的完成和结转时间主要集中在下半年,上半年结转面积相对较小,导致结转收入和毛利同比下降,符合经营计划。

招商蛇口在评价这份半年度报告时直言,“在稳步推进全面发展的过程中,存在着不平衡和转型的阵痛。”

与其他单个房地产开发企业不同,蛇口投资促进公司在重组之初提出构建“前港城中心区后城”的总体规划战略。所谓“前港口-中心区-后城市”模式,是指通过港口先行、工业园跟进和支撑城市功能发展,实现区域整体协调发展。通过香港、工业和城市的联系,政府、企业和各种资源将聚集在一起,创造一个互补和协调的城市增长生态系统。

在这一理念的指导下,恰恰是招商局蛇口的三大业务部门分别对应:邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营。根据招商局蛇口在2016年提出的规划要求,招商局蛇口将在未来三至五年内将房地产收入从70%左右降至60%,公园从20%左右降至30%-40%,邮轮行业从3%-5%降至10%。

去国有化的痛苦

2015年重组后,招商蛇口一直希望将其房地产业务“去国有化”。它不再局限于房地产业务,而是三大业务携手并进。

然而,这一愿望在前三年推进得相当艰难,从数据来看,更是屡见不鲜:根据公司年报,2016年至2018年,蛇口社区商户开发经营收入比例分别为88.3%、90.9%和89.1%;园区开发和运营收入的比例分别为11.2%、8.3%和10.2%。邮轮产业的建设和运营所占比例较小。

但就目前情况而言,今年上半年这种情况似乎有所改善:2019年半年度报告显示,在招商局蛇口总收入中,社区开发经营业务实现收入124.1亿元,同比下降29.78%,占比74.7%。园区开发经营收入40.1亿元,同比增长31.26%;邮轮行业建设经营收入2.7亿元,同比增长2.56%。

招商蛇口今天在北京商报告诉记者,经过三年的调整,招商蛇口的业务结构进入了一个新的时期。虽然在短期内,社区部门的开发和销售仍将是公司利润的重要来源,但在中期内,园区的有效扩张将为社区部门提供充足且更具竞争力的土地储备,邮轮业务也将为社区部门储备高质量的土地资源。从长远来看,这三大部门将协调发展,相互配合。

“与房地产的快速周转相比,园区和邮轮业的开发经营是需要长期培育、持续投资和低毛利率的行业。因此,不难理解,一旦房地产比例下降,财务数据就会相对难看。”一位房地产分析师直言不讳地表示,房地产行业比重的急剧下降直接引发了金融数据的下降。这种痛苦可能难以避免,并将持续一段时间,直到招商局蛇口完成其60%的房地产形式。

房地产格式的加减

招商局蛇口在艰难地承担转型时期的同时,并没有放弃现阶段的主营业务——房地产。虽然商业形式的比例有所下降,但在有意识地调整结构后,又出现了第二次扩张。

招商蛇口规模达到1000亿元后,发展速度大大加快。2018年,招商蛇口在近60个城市和地区共销售214件商品,合同销售面积882.35万平方米,同比增长45.15%。合同销售总额1705.84亿元,同比增长51.26%。在今年年初的业绩发布会上,招商局蛇口甚至将销售目标定为2000亿元。

然而,今天,当行业告别黄金十年,中央政府呼吁买房而不是投机时,拥有高端产品定位的招商局蛇口就不容易了。在库存方面,受高端产品定位的影响,招商蛇口尤为突出,近五年来库存持续上升。2018年,招商局蛇口库存首次达到2108亿元,同比增长25.76%。2019年上半年,这一数值仍保持相对较高的增长率。报告期内,招商局蛇口存货达到2534亿元,比2018年增长20.21%。

招商局蛇口回应称,该房地产公司的库存主要是未开发土地。在建项目和已完工项目是利润的主要来源,库存的持续增加意味着后续的可持续销售。特别是这个增长率相当于公司的销售增长率,这将为招商局蛇口后期的稳定业绩奠定基础。

一般来说,目前传统的房地产开发业务仍然是招商局蛇口利润的主要贡献部门,这一部门的优劣将直接影响招商局蛇口的整体经营业绩。

金融评论员严跃进表示,房地产业务仍是招商局蛇口的主要支撑点,而其他行业正处于探索和追加投资阶段。因此,招商局蛇口未来需要在绩效和规划策略之间找到平衡。只有循序渐进,才能实现涅槃重生,蛇口的招商引资还有很长的路要走。

深圳经过40年的深耕,吸引了投资的蛇口,在蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等作为广东、香港、澳门、海湾地区核心城市深圳的核心位置,有大量优质资源有待开发。随着粤港澳台大湾区规划等政策的出台和深圳建设中国特色社会主义示范区,蛇口作为大湾区的核心目标,也有望进一步大幅提升资产价值。中长期投资窗口已经出现,这也可能是蛇口腾飞的下一个“风口”。

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